Das Bauwesen im Land Niederösterreich ist in der NÖ Bauordnung 2014, LGBl. Nr. 1/2015, geregelt. Dieses Gesetz ist am 1. Februar 2015 in Kraft getreten. Die  8. Novelle, LGBl. Nr. 32/202, vom 3. Mai 2021 ist steit 1. Juli 2021 in Kraft.

Eine Baubewilligung (§14) ist nun erforderlich für

1. Neu- und Zubauten von Gebäuden;
2. die Errichtung von baulichen Anlagen;
3. die Abänderung von Bauwerken, wenn die Standsicherheit tragender Bauteile, der Brandschutz, die Belichtung oder Belüftung von Aufenthaltsräumen, die Trinkwasserversorgung oder Abwasserbeseitigung beeinträchtigt oder Rechte nach § 6 verletzt werden könnten oder ein Widerspruch zum Ortsbild (§ 56) entstehen könnte;
4. die Aufstellung von 
   a) Heizkesseln mit einer Nennwärmeleistung von mehr als 50 kW,
   b) Heizkesseln, die nicht an eine über Dach geführte Abgasanlage angeschlossen sind,
   c) Feuerungsanlagen mit einer Nennwärmeleistung von mehr als 400 kW,
   d) Blockheizkraftwerken, die keiner elektrizitätsrechtlichen Genehmigungspflicht unterliegen;
5. die Lagerung brennbarer Flüssigkeiten ab einem Ausmaß von insgesamt 1000 Liter außerhalb gewerblicher Betriebsanlagen;
6. die Veränderung der Höhenlage des Geländes und die Herstellung des verordneten Bezugsniveaus ausgenommen im Fall des § 12a Abs. 1. jeweils auf einem Grundstück im Bauland und im Grünland-Kleingarten, sowie die Erhöhung des Bezugsniveaus gemäß § 67 Abs. 3 auf einem Grundstück im Bauland
7. die Aufstellung von Windkraftanlagen, die keiner elektrizitätsrechtlichen Genehmigungspflicht unterliegen, oder deren Anbringung an Bauwerken;
8. der Abbruch von Bauwerken, die an Bauwerke am Nachbargrundstück angebaut sind, wenn Rechte nach § 6 verletzt werden könnten.
9. Die Aufstellung von Maschinen oder Geräten in baulicher Verbindung mit Bauwerken, die nicht gewerbliche Betriebsanlagen sind, wenn die Standsicherheit tragender Bauteile, der Brandschutz oder Rechte nach § 6 verletzt werden könnten.

Bei all diesen Vorhaben sind dem Antrag auf Baubewilligung anzuschließen:

• Nachweis des Grundeigentums oder Nachweis der Nutzungsrechte
• Nachweis des Fahr- und Leitungsrechtes, sofern erforderlich
• bautechnische Unterlagen: Bauplan und Baubeschreibung (3-fach), eventuell Teilungsplan, Bezugsniveau
• Energieausweis (3-fach), sofern erforderlich
• Nachweis über die Prüfung des Einsatzes hocheffizienter alternativer Energiesysteme bei Errichtung und größeren Renovierung von Gebäuden

Führt die Vorprüfung zu keiner Abweisung des Antrages hat die Baubehörde die Parteien und Nachbarn (§6 Abs. 1 und 3) nachweislich vom geplanten Vorhaben nach § 14 zu informieren und darauf hinzuweisen, dass bei der Baubehörde in die Antragsbeilagen und in allfällige Gutachten Einsicht genommen werden darf. Gleichzeitig sind die Parteien und Nachbarn berechtigt, eventuelle Einwendungen gegen das Vorhaben schriftlichen binnen einer Frist von 2 Wochen ab der Zustellung der Verständigung bei der Baubehörde einzubringen, ansonsten erlischt eine allfällige Parteistellung.

§ 18 (1a) Bei folgenden Bauvorhaben ist ein vereinfachtes Bauverfahren möglich:

1. Die Errichtung eines eigenständigen Gebäudes (§ 14 Z 1) mit einer überbauten Fläche von jeweils nicht mehr als 10 m² und einer Höhe von nicht mehr als 3 m auf einem Grundstück im Bauland,
2. Die Errichtung einer Einfriedung mit einer Höhe von nicht mehr als 3 m oder einer oberirdischen baulichen Anlage (§ 14 Z 2), deren Verwendung der eines Gebäudes gleicht, mit einer überbauten Fläche von jeweils nicht mehr als 50 m² und einer Höhe von nicht mehr als 3 m auf einem Grundstück im Bauland,
3. Die Aufstellung eines Heizkessels mit einer Nennwärmeleistung von nicht mehr als 400 kW für Zentralheizungsanlagen einschließlich einer allfälliger automatischen Brennstoffbeschickung oder
4. Die Aufstellung einer Maschinen oder eines Gerätes in baulicher Verbindung mit einem Bauwerk

Jeweils eine zur Beurteilung des Vorhabens ausreichende, maßstäbliche Darstellung und Beschreibung des Vorhabens in zweifacher Ausfertigung und für Vorhaben nach Z 3 überdies ein Typenprüfbericht sind anzuschließen.

Da bei oben genannten Vorhaben seitens der Baubehörde die Nachbarn nicht zu informieren sind, wird empfohlen, dass die Bauwerber selbst die Nachbarschaft vor Baubeginn über das bewilligte Bauvorhaben in Kenntnis setzen.

Baubehörde 1. Instanz ist der Bürgermeister, Baubehörde 2. Instanz ist der Gemeindevorstand.

Auf Antrag der Gemeinde können von der Landesregierung Angelegenheiten des eigenen Wirkungsbereiches der Gemeinde auf eine staatliche Behörde übertragen werden. Der Gemeinderat Bad Traunstein hat von diesem Antragsrecht Gebrauch gemacht und beantragt, dass im Bereich von gewerblichen Betriebsanlagen das Bauverfahren von der Bezirkshauptmannschaft als Gewerbebehörde miterledigt wird. Für alle bewilligungs- und anzeigepflichtigen Vorhaben im Zusammenhang mit gewerblichen Betriebsanlagen ist somit im Bereich der Gemeinde Bad Traunstein die Bezirkshauptmannschaft Zwettl zuständig. Durch diese Verfahrenskonzentration wird eine Vereinfachung und Beschleunigung des Verfahrens sowie eine Zeit- und Kostenersparnis für die betroffenen Gewerbebetriebe bewirkt.

Nachbarn haben im Bauverfahren nur dann Parteistellung, wenn sie durch das Bauwerk und dessen Benützung in den im Gesetz festgelegten Rechten berührt werden. Es sind dies jene Bestimmungen, die die Standsicherheit, die Trockenheit, den Brandschutz und den Schutz vor Immissionen der Bauwerke der Nachbarn gewährleisten, sowie Vorschriften über die Bebauungsweise, die Bebauungshöhe, den Bauwich und die Abstände zwischen den Bauwerken, soweit diese Bestimmungen der Erzielung einer ausreichenden Belichtung der Hauptfenster der auf dem Nachbargrundstück bestehenden oder zulässigen Gebäude der Nachbarn dienen.

Für jedes bewilligungspflichtige Vorhaben ist spätestens bei Baubeginn ein Bauführer namhaft zu machen, der gewerberechtlich oder als Ziviltechniker hiezu befugt sein muss. Seine Aufgabe ist es, die bewilligungsgemäße Ausführung des Bauvorhabens zu überwachen und zu bestätigen.

Die Baubewilligung umfasst das Recht zur Ausführung des Vorhabens und dessen Benützung nach Fertigstellung, wenn die entsprechende Bescheinigung des Bauführers über die bewilligungsgemäße Ausführung des Bauwerks vorgelegt wird.

Neben den bewilligungspflichtigen Vorhaben (s.o.) gibt es auch Vorhaben, die mindestens sechs Wochen vor dem Beginn ihrer Ausführung der Baubehörde schriftlich anzuzeigen sind. Es sind dies

1. Vorhaben ohne bauliche Maßnahmen:
   a) Die Änderung des Verwendungszwecks von Bauwerken oder deren Teilen oder die Erhöhung der Anzahl von Wohnungen ohne bewilligungsbedürftigte bauliche Abänderung, wenn hiedurch
   - Festlegungen im Flächenwidmungsplan,
   - Bestimmungen des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung
   - der Stellplatzbedarf für Kraftfahrzeuge oder für Fahrräder,
   - der Brandschutz,
   - die Belichtung,
   - die Trockenheit,
   - der Schallschutz oder
   - der Wärmeschutz betroffen werden könnten;
   b) Einfriedungen, die keine baulichen Anlagen sind und gegen öffentliche Verkehrsflächen gerichtet werden, innerhalb eines Abstandes von 7 m von der vorderen Grundstücksgrenze;
   c) die Abänderung oder ersatzlose Auflassung vom Pflichtstellplätzen (§ 63 und §65);
   d) die Ableitung oder Versickerung von Niederschlagswässern ohne bauliche Anlagen in Ortsbereichen;
   e) die regelmäßige Verwendung eines Grundstückes oder –teils im Bauland als Stellplatz für Fahrzeuge oder Anhänger;
   f) die Verwendung eines Grundstücks als Lagerplatz für Material aller Art, ausgenommen Abfälle gemäß Anhang 1 des NÖ Abfallwirtschaftsgesetzes 1992, LGBl. 8240, über einen Zeitraum von mehr als 2 Monaten
   g) die nachträgliche Konditionierung oder die Änderung der Konditionierung von Räumen in bestehenden Gebäuden ohne bewilligungsbedürftige bauliche Abänderung (z.B. Beheizung bisher unbeheizter oder nur geringfügig temperierter Räume);
2. Vorhaben mit geringfügigen baulichen Maßnahmen:
   a) die Aufstellung von begehbaren Folientunnels für gärtnerische Zwecke;
   b) die temporäre Aufstellung von nicht ortsfesten Tierunterständen mit einer überbauten Fläche von insgesamt nicht mehr als 50 m² auf demselben Grundstück;
   c) die Herstellung und Veränderung von Grundstücksein- und –ausfahrten im Bauland;
   d) die nachträgliche Herstellung einer Wärmedämmung bei Gebäuden
3. Vorhaben in Schutzzonen und Altortgebieten:
   a) der Abbruch von Gebäuden in Schutzzonen, soweit sie nicht unter § 14 Z 8 fallen
   b) jeweils im Hinblick auf den Schutz des Ortsbildes ( § 56) - die Aufstellung von thermischen Solaranlagen und von Photovoltaikanlagen oder deren Anbringung an Bauwerken sowie die Anbringung von TV-Satellitenantennen und von Klimaanlagen an von öffentlichen Verkehrsflächen einsehbaren Fassaden und Dächern von Gebäuden; - die Aufstellung von Pergolen straßenseitig und im seitlichen Bauwich;
   c) die Änderung im Bereich der Fassadengestaltung (z.B. der Austausch von Fenstern, die Farbgebung, Maßnahmen für Werbezwecke) oder der Gestaltung der Dächer.

In all diesen Fällen sind mit der Anzeige eine maßstäbliche Darstellung und Beschreibung des Vorhabens in zweifacher Ausfertigung vorzulegen. Widerspricht das Vorhaben den gesetzlichen Bestimmungen, hat die Baubehörde das Vorhaben zu untersagen. Erfolgt innerhalb von 6 Wochen keine Information der Baubehörde, darf das Vorhaben ausgeführt werden. Ist ein angezeigtes Vorhaben fertiggestellt, hat der Bauherr dies der Baubehörde anzuzeigen.

Folgende Vorhaben sind der Baubehörde innerhalb von 4 Wochen nach Fertigstellung des Vorhabens schriftlich zu melden

1. die ortsfeste Aufstellung und die Entfernung von Klimaanlagen mit einer Nennleistung von mehr als 12 kW in oder in baulicher Verbindung mit Gebäuden, ausgenommen jener, die nach § 15 Abs. 1 Z 5 anzeigepflichtig sind;
2. der Austausch von Klimaanlagen nach Z 1, wenn die Nennleistung verändert wird;
3. die Aufstellung von Heizkesseln für gasförmige Brennstoffe mit einer Nennwärmeleistung von nicht mehr als 50 kW, welche an eine über Dach geführte Abgasanlage angeschlossen sind;
4. die Aufstellung von Öfen, ausgenommen jene in Wohngebäuden mit nicht mehr als 2 Wohnungen sowie in Reihenhäusern (§ 17 Z 6);
5. der Abbruch von Bauwerken, soweit sie nicht unter § 14 Z 8 und § 15 Abs. 1 Z 6 fallen. 
6. die Herstellung von Ladepunkten und Ladestationen für beschleunigtes Laden von Elektrofahrzeugen;
7. die Errichtung von Photovoltaikanlagen oder deren Anbringung an Bauwerken, ausgenommen jener, die nach § 15 Abs. 1 Z 3 lit. b anzeigepflichtig sind;
8. die Herstellung von Hauskanälen.

Für die Meldung für ein Bauvorhaben sind eine Darstellung und eine Beschreibung anzuschließen, die das Vorhaben ausreichend dokumentieren.

Zusätzlich sind bei der Aufstellung von Heizkesseln eine Bescheinigung über die fachgerechte Aufstellung sowie ein Befund über die Eignung der Abgasführung für den angeschlossenen Heizkessel beizulegen. Bei der Aufstellung von Öfen hat der hiezu befugte Fachmann den Befund über die Eignung der Abgasführung beizulegen und bei der Herstellung von Ladepunkten, Ladestationen und die Errichtung von Photovoltaikanlagen ist ein Elektroprüfbericht anzuschließen.

Aufschließungsabgabe, Ergänzungsabgabe (im Bauland)

Wird ein Grundstück oder Grundstücksteil mit Bescheid zum Bauplatz erklärt oder wird eine Baubewilligung für die erstmalige Errichtung eines Gebäudes oder einer großvolumigen Anlage (z.B. Silo oder Tankanlage mit mehr als 200 m³ Rauminhalt) erteilt, ist von der Gemeinde nach Rechtskraft des diesbezüglichen Bescheides eine Aufschließungsabgabe vorzuschreiben.

Bei einer Änderung der Grenzen von bereits bestehenden Bauplätzen ist für jeden der neugeformten Bauplätze eine Ergänzungsabgabe vorzuschreiben, wenn entweder das Gesamtausmaß oder die Anzahl der Bauplätze insgesamt vergrößert wird.

Diese Abgabe ist auch seitens der Baubehörde vorzuschreiben, wenn eine Bauplatzerklärung nur für einen Grundstücksteil, welcher durch Änderung des Flächenwidmungsplanes in Bauland umgewidmet wird, erfolgen soll.

Hinsichtlich der Berechnungsformel (Differenzberechnung) darf auf § 38 und § 39 der NÖ Bauordnung 2014 verwiesen werden.

Standortabgabe (im Grünland)

Gem. § 20 NÖ ROG 2014 ist aus Anlass der Erlassung eines Baubewilligungsbescheides für die Wiedererrichtung oder die Erweiterung eines „erhaltenswerten Gebäudes oder Gebäudeteils“ eine Standortabgabe vorzuschreiben (ähnlich der Aufschließungsabgabe).

Die Berechnung ist ebenso im § 20 NÖ ROG 2014 geregelt.

Förderung seitens der Gemeinde

Unter gewissen Voraussetzungen fördert die Marktgemeinde Bad Traunstein diese Abgaben bis zu 50 %. (Hauptwohnsitz, gültige Baubewilligung für ein Wohnobjekt)

• Förderrichtlinien (PDF)
• Anschuchen Förderung Aufschließung (PDF)
• Berechnungsgrundlage der Aufschließungsabgabe

Der Flächenwidmungsplan, dessen rechtliche Grundlage im NÖ Raumordnungsgesetz geregelt ist, wird durch die Gemeinde mit Hilfe eines Ortsplaners erstellt. Änderungen müssen dem Prinzip der Erforderlichkeit entsprechen und müssen vom Land genehmigt werden. Man unterscheidet 3 Gruppen von Widmungen (die noch weiter untergliedert sind): Bauland, Grünland und Verkehrsflächen.

Der gültige Flächenwidmungsplan der Marktgemeinde Bad Traunstein über das gesamte Gemeindegebiet liegt während der Amtsstunden für jedermann zur Einsichtnahme auf.

Eine Informationsmöglichkeit über den aktuellen Stand der örtlichen Raumplanung der Gemeinde gibt es Online unter: https://www.kommunaldialog.at

• Informationen zum Flächenwidmungsplan (österreich.gv.at)